Come procedere in caso di infiltrazioni d’acqua?
All’interno dei contesti condominiali, può capitare di notare dei danneggiamenti possibilmente dovuti a infiltrazioni d’acqua. Macchie sui soffitti, distacco delle vernici sulle pareti, comparsa di muffa e cattivo odore sono tutti segnali di perdite d’acqua sospette. Ma cosa fare, quando si notano simili danni?

L’origine dell’infiltrazione d’acqua
Quando si notano infiltrazioni d’acqua, il primo passaggio è cercare di capire quali siano le aree condominiali colpite e, se possibile, anche l’origine delle perdite. Innanzitutto, è necessario distinguere tra:

– infiltrazioni che colpiscono le aree comuni del condominio, come gli androni, i pianerottoli, le facciate e via dicendo;
– infiltrazioni che colpiscono le proprietà private dell’edificio, quindi le singole unità immobiliari.
– infiltrazioni provenienti da beni comuni dello stabile, come ad esempio guasti ai tubi condominiali o, ancora, danneggiamenti agli strati isolanti che causano infiltrazioni dal tetto o dai lastrici solari comuni;
– infiltrazioni provenienti da proprietà private, come ad esempio guasti all’impianto idraulico di un singolo condomino, con l’acqua che penetra negli appartamenti altrui.

Chi chiamare in caso di infiltrazioni d’acqua
Il passo successivo prevede che il condomino si attivi per avvisare l’amministratore di condominio, il punto di riferimento per tutti i residenti nello stabile per queste problematiche. Non a caso, l’articolo 1130 del Codice Civile individua proprio in questa figura il responsabile della gestione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio.

Per farlo, soprattutto in situazioni di urgenza, è consigliabile allertare telefonicamente l’amministratore, affinché possa provvedere il prima possibile. È però utile procedere anche in forma scritta, per aver prova dell’avvenuta comunicazione:

via raccomandata o PEC direttamente all’amministratore;
se l’infiltrazione deriva da appartamenti altrui, è necessario inoltrare comunicazione sia all’amministratore che al condomino responsabile, per richiedere un sopralluogo in contraddittorio, così da accertare gli effettivi danni.

È però necessario specificare che, se l’infiltrazione è dovuta a un guasto nel proprio appartamento di cui si ha responsabilità diretta – si pensi, ad esempio, alle tubature del bagno che perdono a causa della mancata manutenzione – si può procedere autonomamente a chiamare un professionista per le relative riparazioni, così anche da scongiurare danni – o evitarne il peggioramento – alle unità immobiliari altrui.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni
Una volta informato dai condomini, l’amministratore di condominio deve tempestivamente attivarsi per:

– verificare l’entità e l’effettiva origine dell’infiltrazione, ad esempio incaricando un professionista o tecnico specializzato, che dovrà rilasciare una relazione tecnica degli eventuali guasti rilevati;
– convocare l’assemblea condominiale per informare i condomini delle problematiche rinvenute;
se il guasto riguarda le parti comuni dell’edificio, deliberare con l’assemblea gli eventuali lavori di ripristino e manutenzione da realizzare.
Naturalmente, se il condominio dispone di una polizza per questa tipologia di danni, l’amministratore dovrà tempestivamente informare la compagnia assicurativa, affinché possa erogare la somma necessaria alla conduzione dei lavori.

Ancora, come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile, l’amministratore può incaricare direttamente una ditta a nome del condominio per i lavori urgenti in caso di infiltrazioni, se i danni rilevati sono talmente gravi da compromettere la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non permettere di attendere la delibera dell’assemblea. È comunque tenuto a riferirne alla prima riunione utile.

Chi paga le infiltrazioni del condominio?
Se l’individuazione delle infiltrazioni e degli eventuali interventi di manutenzione da apportare è abbastanza semplice, più complesso è stabilirne le responsabilità e i soggetti che, di fatto, sono tenuti a pagare i lavori.

Infiltrazioni dovute alle parti comuni del condominio
Se l’origine delle infiltrazioni è dovuta a problemi relativi alle parti comuni dell’edificio – ad esempio, danni al tetto dovuti all’usura o alla mancata manutenzione – l’intero condominio ne è responsabile. Infatti:

l’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che il condominio è responsabile dei danni provocati dalle cose che ha in custodia. Di conseguenza, se le infiltrazioni derivano da beni comuni al servizio di ogni residente, tutti i condomini dovranno provvedervi. Questo vale anche in caso di danni a terzi causati dal condominio: si pensi, ad esempio, a guasti all’impianto idraulico che causano infiltrazioni agli stabili confinanti;
l’articolo 1123, sempre del Codice Civile, stabilisce che le spese relative alla manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni devono essere ripartite fra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali.

Infiltrazioni dovute al lastrico solare o alla terrazza a uso esclusivo
Ma cosa accade se le infiltrazioni derivano da problemi al lastrico solare o a terrazze di copertura dello stabile di proprietà esclusiva di un condomino, quindi non accessibili a tutti i residenti?

In questo caso, non si può pretendere che il singolo proprietario si faccia carico di tutte le spese perché, per quanto di proprietà, queste porzioni dell’edificio garantiscono dei benefici a tutti i condomini. Secondo l’articolo 1126 del Codice Civile, di conseguenza:

il proprietario si fa carico di 1/3 dei costi di riparazione;
gli altri condomini corrispondono i rimanenti 2/3.
Tuttavia, è necessario dimostrare che i danni siano dovuti al caso fortuito, a cause di forza maggiore o dalla normale necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre sono completamente a carico del proprietario tutte le conseguenze che derivano direttamente da suoi comportamenti o responsabilità.

Infiltrazioni derivanti dalle singole unità immobiliari
Il caso più frequente di infiltrazioni in condominio è quello relativo a problematiche derivanti dalle singole unità immobiliari. Si pensi, ad esempio, al condomino che non si accorge di perdite dallo scarico della vasca da bagno, che causano danni da infiltrazione d’acqua nell’appartamento sottostante. In linea generale:

per i guasti dovuti a mancata manutenzione, imperizia o relativi a pareti interne, balconi e impianti idraulici di proprietà, le spese di riparazione sono a carico del condomino responsabile. Dovrà quindi provvedere sia ai danni causati nel proprio appartamento che in quello altrui;
se l’infiltrazione è dovuta a impianti e tubature a servizio di più unità immobiliari, si pensi ad esempio alle tubature che attraversano pavimenti e soffitti, e non è possibile individuare responsabilità precise, si segue quanto stabilito dall’articolo 1125 del Codice Civile. Questo impone che le spese siano suddivise tra il condomino del piano superiore e quello del piano inferiore.

È inoltre utile specificare che, se l’appartamento da cui ha origine l’infiltrazione è locato, è il proprietario dello stesso a dover farsi carico delle relative spese. Quest’ultimo potrà poi chiedere al proprio inquilino di corrispondere la porzione eventualmente a lui dovuta, in base alla consueta ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino (PDF).

Infiltrazioni dovute a carenze o difetti costruttivi
Infine, se il sopralluogo e le analisi condotte da tecnici e professionisti confermano che le infiltrazioni sono dovute a carenze o difetti costruttivi dello stabile, a farsi carico della spesa saranno:

l’impresa costruttrice dello stabile, se i difetti sono imputati alla prima costruzione dello stesso;
l’impresa appaltata per lavori di manutenzione non eseguiti correttamente, come nel caso di rifacimento del tetto o dell’isolamento dei lastrici solari.
Richiesta di risarcimento per i danni da infiltrazioni in condominio
Può accadere che un’infiltrazione d’acqua, oltre ai problemi comportati all’impianto idraulico del condominio o dell’appartamento, determini altre tipologie di danno. È il caso di pareti e carte da parati rovinate dall’acqua, ma anche di mobili, infissi, impianti elettrici e qualsiasi altro elemento della casa che, a seguito del contatto con i liquidi, sono irrimediabilmente danneggiati o non più funzionanti. In questo caso, è possibile richiedere un risarcimento?

Il condomino che deve affrontare delle spese aggiuntive per i danni subiti, può avanzare una richiesta di risarcimento:

– all’amministratore, se è il condominio stesso a esserne responsabile;
– al singolo condomino responsabile.
È però necessario produrre adeguate prove – quindi, è necessario fotografare tutti gli elementi danneggiati presenti in casa – e conservare tutte le ricevute per eventuali interventi di riparazione o di sostituzione. Dopodiché:

il primo passo è quello del tentativo di mediazione obbligatoria fra le parti, come previsto dal Decreto Legislativo 28 del 2010;
se la mediazione non dovesse andare a buon fine, si possono adire le vie legali, chiedendo l’intervento del Tribunale.
Data la complessità di questi passaggi, è necessario farsi assistere dal proprio legale di fiducia.

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