Una stangata per l’italiano medio che per tradizione vede nel mattone un bene rifugio. Il ventilato rialzo dei valori catastali degli immobili (la base per calcolare i tributi su compravendite, successioni e donazioni e l’Imu su seconde case e abitazioni di lusso) rischia di colpire soprattutto i contribuenti a reddito medio-basso, la grande maggioranza di chi possiede o acquista una casa. Fra i 25,8 milioni di italiani che vivono in un appartamento di proprietà, infatti, ben il 68% ha un reddito sotto i 26mila euro lordi annui e l’80% ha contratto un mutuo per acquistarla. È quanto emerge da un’analisi di Elexia, studio di quaranta tra avvocati e commercialisti di Milano, Roma e Firenze.

Tema spinosissimo quello della riforma del catasto che potrebbe avere tempi molto lunghi. Il premier Mario Draghi ha assicurato che non ci sarà un aumento ma una razionalizzazione dei parametri – che tenga conto dei metri quadrati e non dei vani e delle aree di pregio o centrali – insieme ad una digitalizzazione e ad una lotta all’evasione facendo emergere beni che oggi non sono accatastati. Certo l’operazione non potrà essere a costo zero per tutti: ci sarà chi pagherà di meno e chi pagherà di più. Ma l’ipotesi di reintrodurre una tassa sulla prima casa sembra assai remota.

Il carico fiscale sugli immobili in Italia è già elevato: supera i 40 miliardi di euro l’anno e potrebbe subire un’impennata con la revisione dei valori catastali. Circa la metà proviene dall’Imu (seconde case e abitazioni di lusso) e il resto da Irpef, cedolare secca sugli affitti e imposte sugli acquisti (registro, ipotecarie e catastali). Il gettito dal mattone è diminuito di circa 3 miliardi, in seguito all’eliminazione dell’Imu sulla prima casa nel 2013. Le rendite catastali restano inferiori al valore di mercato. Tuttavia, osserva la ricerca Elexia, negli anni la forbice si è ridotta perché il costo delle abitazioni in Italia è diminuito in media del del 20% in dieci anni a differenza di quanto accaduto in generale in Europa, dove sono cresciuti del 20%. I mutui sono invece in costante crescita e hanno superato i 406 miliardi di euro, 13 miliardi in più rispetto a dieci anni fa.

«Il comparto immobiliare sta dando un grande impulso alla ripresa anche grazie alle agevolazioni fiscali per ristrutturazioni e risparmio energetico – sottolinea Andrea Migliore, avvocato partner di Elexia, specializzato in campo immobiliare –. Milioni di italiani hanno pagato mutui per decenni per comprare la casa in cui abitano. Sui proprietari gravano già ingenti costi di gestione e manutenzione e un’elevata tassazione. Ulteriori aggravi rischiano di frenare il settore».

L’analisi di Elexia, basata sui più recenti dati disponibili, traccia l’identikit dei possessori di abitazioni in Italia, sfatando molti miti. La maggiore concentrazione di proprietari di case si trova nelle aree a minor reddito, sud e isole, con il 78,2%, mentre al centro sono il 72,3% e al nord il 74,1%. Nel complesso circa tre quarti delle famiglie italiane (75,2%) è proprietaria della casa in cui abita. Due terzi (66%) dei proprietari hanno più di 50 anni, segno che l’acquisto avviene in genere dopo anni di lavoro e risparmi (o ereditando la casa dai genitori). I proprietari sotto i 30 anni sono solo il 3%. Fra chi possiede la casa gli uomini sono il 52%, le donne il 48%. Il profilo tipo dei proprietari appartiene alle classi di reddito medio-basso. Circa un quinto dei proprietari di case ha redditi inferiori a 10mila euro lordi annui. Il 68% ha entrate che non superano i 26mila euro annui. E il 94% ha introiti annuali fino a 55mila euro.

Un nuovo trend segnalato dalla ricerca Elexia è poi la crescita dei proprietari di case cittadini extracomunitari: sono circa 231.000, pari al 17% dei contribuenti stranieri, con un picco in Lombardia, dove arrivano al 24%. Fra gli extracomunitari che risiedono e lavorano regolarmente in Italia, 1 su 6 è riuscito a comprarsi una casa.Il valore complessivo delle abitazioni principali è stimato in circa 5.650 miliardi di euro, pari al 3.6% del prodotto interno lordo. Elexia ha analizzato anche il valore medio delle abitazioni principali. Le più care sono in Trentino Alto Adige, con circa 327mila euro, seguito da e Lazio (256mila) Toscana (242mila). In coda la Calabria e Molise rispettivamente con 104 e 105mila euro di valore medio.

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